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环亚AG真人:2019年8月 合肥房价走势分析及购房建议

发布时间:2020-10-16 丨 浏览次数:1066次 丨 字号:环亚AG真人

注:本文为方博士2019年8月发表的《湖滨板块成长与投资建议》原文。因为当时出版的时候没有查原创,所以不可能加入专辑,现在也不可能在专辑里查了。在大量粉丝朋友的要求下,现在重新公布,不感兴趣的可以忽略。

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在前一篇文章中,我主要分析了省政府西部学区的前景,尤其是中山路初中。方博士认为,中山路初中想成为顶尖学区。第一,沉淀需要5年以上;第二,要抵制合肥第一所私立初中滨湖寿春对高素质学生的吸引力。中山路初中虽然起点不低,但是要进入一流初中的行列,还有很长的路要走。

在这篇文章里。我主要为你分析以下内容:

滨湖重点区域(嘉陵江路学区房)未来前景如何?

省会北部(中轴线)和东部的投资机会在哪里?

金融后台底板和工业园区(省会以北)谁优谁劣?

1.滨湖重点区域(嘉陵江路中学)未来前景如何?

湖滨聚焦区(嘉陵江路中学):北靠唐溪河公园,西靠惠州大道,南靠巢湖,东靠包河大道。

说起湖滨重点区域的规划,可以用高、大、高、高标准、大手、高品位三个字来形容。

计划包括万达天堂、万达秀、海滨草原、邮轮码头、文一水街、海洋公园、华谊影城、700米湖滨之星电视旅游塔、十大场馆.

现状:万达乐园(万达易创、万达乐园二期三期取消)、万达秀(迁都省会西部)、陆上草原(关闭)、邮轮码头(取消)、文一水街(前景不容乐观)、700米高的湖滨之星电视旅游塔(取消)、包河大道以东十大场馆(减为六个)等传奇

湖滨重点区域怎么了?

1.不可靠的开发者

重点区域可开发的优质土地面积近万亩。方博士查阅了近10年来湖滨的土地拍卖情况,发现湖滨最集中、黄金地段主要由万达、宝能、怀矿四家开发商瓜分。其中,万达一家2342.95亩,宝能1183.55亩,文怡699.78亩,淮矿566.72亩,合计4793亩。但具有讽刺意味的是,万达、怀矿这四大巨头,却因为债务缠身的分割,被卖给了融创、信达;宝能的超级CBD项目,工地希望慢一点,磨了好几年了;文怡以高价赢得土地,新房交房时遭遇各种维权,质量遭吐槽.

淮矿最早进入湖滨。经过2010年12月的土地拍卖,淮矿东蓝海1-6期建成。2017年,由于欠款10亿元,淮矿地产被信达全部接管。好在这个时候,淮矿在滨湖的东方蓝海项目开发基本完成,淮矿在重点区域最好的双地铁站种植了51栋高层建筑,共计7962户,就像种树一样。

万达于2013年进入滨湖,到2015年已收购土地2342.95亩,分四期开发。像淮矿一样,数百栋高层住宅被密集种植:胡林花园、蓝湖花园、秦湖花园、月湖花园,共11790户。没有别墅,没有小高层,让万达赚了不少钱。

万达还是个良心。在不赚钱不跑路的情况下,万达乐园、万达茂、万达系列酒店等同时开发,留下一个秀场和待建的部门用地。融创接手万达,之后又开发了融创融元、融创旺旺潮等新项目。但由于巢湖环保,原融创(万达)秀改为省会西部建设,万达乐园二期、三期没有以下。

虽然怀矿和万达ch

首先宝能这个超级傻子。2014年,滨湖推出重点区域最黄金地块:BH2014-01和BH2014-02。这两块地的条件都很苛刻。要求建立高端业务,引进五星级酒店,每年纳税上亿。但是恶劣的条件并没有把宝能吓跑,宝能打败了很多对手,总计33亿,一举拿下1183.55亩地。兴凯国际5A地标超高层甲级写字楼、白金五星级酒店(万豪酒店)、艺术主题酒店、总统公寓、国际居住区、高端商务等。特别是“七星换月”等七座超高层写字楼和国际酒店矗立在巢湖北岸。其中宝能T1塔设计高度达到588米,项目建成后将成为安徽第一高楼,全国第五,世界第七!

事实上,到2019年,宝能CBD的建设地点是这样的:

宝能占据湖滨重点区域地铁1、5号线交叉口最黄金地段,商业项目希望缓慢。宝能的业务没有动,但在房源方面,一期、二期、三期先后卖出了7000套。方博士开始估算,平均100万套房子,7000套房子,宝能赚70亿,宝能赚钱。

文怡,2015年,总售价77亿元,单价2400万元/亩的文怡在滨湖BH2015-09击败陆标,拿下700亩巨无霸。而这位当年的双料王,今天依然被困在一座高山上。文怡开发的唐溪金门号称是合肥的“宽窄巷子”和国家4A风景名胜区。现在网上有很多负面新闻。因为涉及到开发商的销售,这里不做过多评论。如果新房不宜,朋友可以在我的小圈子里咨询。

2.巢湖是环保的

湖滨重点区域如火如荼的时候,2017年巢湖被环保监管,巢湖沿岸规划的很多宏伟工程被叫停或拆除。

为响应巢湖环保要求,巢湖周边湖滨退一公里限制开发。湖岸草原项目、旅游中心、邮轮码头全部拆除,宝能城项目、恒大518项目等部门超高层施工、暂停施工。巢湖作为五大淡水湖之一,其环境保护问题不可避免。巢湖周边的发展在未来将受到环境保护的永久制约。详见太湖开发及环保现状。其实太湖的环保问题也很严重。太湖蓝藻问题在媒体上经常看到。

3.滨湖重点区域增长前景分析

1)、湖滨重点区域要面对残酷的现实

按照当年的规划,湖滨重点区域建成后,全省乃至全国成千上万的游客来到岸边草原休闲,来到万达公园游玩,来到水上游艇冲浪,来到电影城度假,来到西部电视塔旅游,来到十大场馆参观,来到穆融创(万达)秀,来到惠州街品尝美食,感受惠州文化的魅力……

这些项目一旦完成,将会给湖滨带来很高的人气和巨大的流量。足以支撑宝能和恒大的运营,打造高端商业CBD。

然而现实是残酷的。方博士断绝了整个城市的人口,为之奋斗。从争取来看,合肥的人口还是集中在老城区,滨湖人口密度是环湖世纪城最高的。湖泊重点区域人口聚集不够,消费支持力度不够。

方博士收集了合肥几大商圈的交通数据:包河万达、华润万象、ID MALL、融创茂。由此可见,保能CBD旁边的融创毛人流量最低。宝能的业务越建越高,就越幸运。

2019年最新环保政策是:对于巢湖沿海水域一级覆盖区的已建和在建项目,可以继续建设,但新建项目和

湖滨可能前景美好,但投资朋友可能需要积极降低对湖滨重点区域的预期,重点区域降级是肯定的。给原计划打个折。多少折扣?折断骨头。并不是说湖滨重点区域不值钱,而是大家要从高期望中回归现实。

首先是情境覆盖的现实要求。早期的许多宏伟计划要么被迫取消,要么转向建设,要么降低规格。

第二,由于缺乏人口支撑,商业的增长需要引入人口富集和充足的人口消费支撑。

三是核新区商品房开发质量远低于预期。

4.滨湖重点区域房价分析

除了宝能、淮矿、万达、文怡,还有其他重点区域:保利海五月花、中海滨湖大厦、高速时代大厦、地标双封、信达公园、荣创旺旺巢等。板内缝隙很少,基本成型。

从湖滨重点区域二手房参数来看,2019年上半年,这个板块最抢眼的社区应该是宝能城。

宝能城不得不承认宝能的开发商聪明狡猾。上半年宝能城共卖出48套,仅比第一家林虎源少一套,与上市比例38.1%,排名第一,供需紧张。宝能市的升值速度势不可挡,可能比2018年高10%,居各区之首。如果排除2年后集中交易的因素,实际增加应该不会那么大。宝能虽然是高密度、高楼层、绿化率低的小区,但也只是大家需要而已。不过宝能的户型比较实用,还有一个礼物。三室总价不高。2019年,宝能售出48套,其中3居室31套,平均面积93平方米,总成交价160万,比滨湖西南的荣盛华盛低10多万。湖滨重点区域总价160万元,新建的双地铁三室,受到刚刚需要的客户和投资者的青睐。宝能的价格会涨到和荣盛西南华盛的总价一样(3房总价会涨到170-180万的水平),或者略高于滨湖世纪城的同户二手房。

万鑫郎世禄县:重点区域最高平均成交价格为万鑫郎世禄县,2019年上半年实际平均成交价格为21799元/平。这是安徽省新科技大厦,位置好,质量高,价格高。只卖了3套,说明市场不买。

在保利海五月花的:板块中,还有一个优质的是保利海五月花。售出31台,占比24.6%,排名第二,平均关注度19.9,排名第四,交易周期72天,仅次于宝能和淮矿。上半年平均成交价格20744元/平,仅次于安徽省新朗市石碌县。综合升值率7%。如果像保利这样的开发商当时多拿几块地,重点地区的住宅水平就要上一个台阶。

中海滨湖大厦,双地铁,银泰,优势明显。所以平均成交价格仅次于保利,备受关注。但中海的实际成交量并不多,据说房主心态高,成立房价指导委员会,动辄提价,小区容积率较高都是有关系的。

怀矿以东的蓝海,体现了规律性。怀矿的优势是双地铁入口的金斗公园。特别是小区西侧的金斗公园,建筑精美。外围设施的加分,让淮矿在重点地区毫不逊色。

总体而言,万达吕雯的几个社区:亲湖花园、胡林花园、蓝湖花园和月湖花园较弱。万达吕雯城成交量巨大,第四期共计11770套。

其中月湖园是最新的,不到2年,所以成交量少,价格比价格低。

林虎源最早开发,6个A-F小区4944户,由于湖滨小区面积较大,一个小区将支持N个小区。淮矿东蓝海也分六期A-F,聚海五月花是ABCD,有四个区。住宅区位于宝能CBD和恒大中心东侧。由于宝能和恒大的停产,周边发展滞后,小区距离嘉陵江路中学较远,显得比较偏僻。上市284套,偏高。交易周期延长107天,仅比2018年高出4%,为行业平均水平。5号线开通,宝能CBD和恒大CBD建成后,胡林花园将会有很大的升级。

蓝湖苑位置挺好,西北有嘉陵江路中学和万慈小学,东有地铁一号线万年埠站,东有融创(万达)乐园,东北有融创(万达)茂。但蓝湖源的上市量并不低,6月份上市178套,上半年录得仅27套,升值幅度仅为3%。蓝虎园的尴尬在于旁边有一朵聚海五月花。五月花4789,房源充裕,保利在品牌、物业管理、户型设计等方面均优于蓝湖苑。所以,蓝虎园的日子并不好过。在与五月花的价差没有形成大的差异之前,蓝虎园的成交量和升值速度在市内是有限的。方博士当场踩在盘子上,心想万达小区的一大缺点就是建筑漫、横、平、竖,毫无散漫感和组织感,而且过于密集,住起来有些压抑。个人觉得蓝湖苑,作为只是需要自己住,周边设施成熟,还是很实惠的。

亲湖花园:从位置上看,亲湖花园离巢湖最近,所以亲湖花园前面有很多高层建筑,可以算是真正的湖景房。亲湖花园的指数参数不是很好,交易挂牌比例、交易量、关注度、平均交易周期、单价等等都和胡林花园非常接近。

巢湖应该还是受环保影响,环湖开发有限,环湖潜力和前景低于预期,需求下降。由于前期投资人多,近期需求不足,供大于求。万达吕雯的住宅离巢湖不远,受巢湖蓝藻气味影响最大,也会在一定程度上影响房价。

板块里的新板块,融创旺旺潮,即将开盘,价格2.5万高层精装,3.2万平房。

地标双玺有几套房子在卖,知心朋友也咨询过。3万的单价值得买吗?说实话,地标双玺是被猪队友拖下来的,不然也不会有别的房子。单价3万,比起中国政府和王朗潮还是很划算的。主要是大户型,总价有点高。主要风险是未来的学区。如果配套学区房未来成绩平平,3万对海豹要站岗。

高速时代的首都信达公园基本售罄。据方博士的密友透露,信达公园另一栋18层的小高层建筑不出售。户型大,均价1.9万左右,性价比不高。总共只有36套,基本脱离了普通人的接触。

莲头书店三期,内部售价15000元左右,有额外的HT费用,与车位挂钩,基本与普通买家无关。

文一堂河金门有待售房屋,均价22000-24000。

5.重点领域的投资前景

在各种宏伟计划无法实现的情况下,优质学区仍然是房地产升值不可或缺的加分项。重点区域规划有两所初中:嘉陵江路中学、泸州大道中学(待建),四所小学:金斗路小学、万祠小学、杭州路小学(待建)、云谷路小学(在建)。新学校建成后,第

嘉陵江路中学隶属于第四十八中学教育集团。现在48中只有两个分校,王虎校区和嘉陵江路中学。2019年,入学名额只有9个,参加考试的学生不到100人。学校出勤率最低709分,学生很少,还看不到结果。嘉陵江路中学的优势是周围没有拆迁社区,学生素质简单,归48中管,起点高。

现在在重点地区买房,一是找宝能、连投这样的低价,二是找周边设施好、居住质量好的稀缺房。

二、省会中轴线和省会东部板块的投资机会在哪里?

湖滨重点区域增长退化,将部门效率向省政府西部板块或东部板块缓解。板块之间的增长是互补和竞争的。正是因为崎岖的湖滨重点区域,省政府板块才能爆发。

省中轴线板块:北至梅里大道,东至上海路,西至包河大道,南至紫云路。中轴线板块还处于发展阶段。

该板块已经在建的新建筑包括招商局永华府、禹州绿城兰苑和在建的省级医院。

公园:根据规划,板块中段有一个中轴线公园,类似于百越大厦和凯旋门之间的绿洲公园。

学校:中轴线公园东侧,规划有一所初中和1-2所小学,但学校尚未开工建设。

地铁:2020年通车的地铁5号线南段穿过中轴线板块东侧,板块内有两个地铁入口,分为杨紫茳路站和紫云路站(与7号线相交)。地铁7号线有紫云路站和安徽路站(与S1线相交)。地铁7号线的建设正在等待NDRC的批准,批准后即可开工。此外,计划建设S1机场线,穿过中轴线西侧,在省立医院西北角有一个车站。中轴线范围内,有3条地铁线路,4个地铁入口。

中轴板有很多缝隙。规划的部门公共建设用地、部门住宅用地和部门商业用地。我相信这片土地是珍贵的。

省会的东部板块位于上海路的东部和十五里河的西南部。盘子里有翼城老街。

有知名的合肥新四中,永和大厦,紫云大厦,都是投资新楼盘,也有动迁小区。

板块的缝隙是逐渐发展的,未来空间不大。保利区块值得关注。

3.金融后台底板和包河产业园板哪个好,哪个差?

金融后台基地和工业园板块是湖滨的延伸。

金融背景基地位于滨湖西南端,滨湖金融背景基地西侧。近年来,发展了大量的社区。大部分是小面积,容积率低,小高层和平房占比大,适合居住。中海那滨湖2019-07地块和华润那滨湖2019-08地块不断刷新地价,给人一种滨湖涨价的预期。西南板块最大的缺点是没有大型公园,否则西南板块很宜居。

工业园板块的优势是毗邻省政府和包河,满足省政府的外溢生活需求。地理上离老城区更近,离中央公园也不远,所以板块里的新盘价格也不低。因为地处包河工业园南端,周边没有高端的实物支撑,短期内主要优势是地铁5号线,靠近省政府。整体水平应该是由于西南地区的一些转角物业,性价比不是很高。

4.湖滨的时机在哪里?

湖滨的成长注定是崎岖的,尤其是在湖滨的重点区域——陈